Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio, 02/set
Um terreno de 21 milhões de metros quadrados que abrange Brasília e Goiás - que corresponde à metade do Plano Piloto ou mais de 2,5 mil estádios de futebol como o Morumbi - é o grande projeto, em todos os sentidos que a palavra consegue abranger, da Alphaville Urbanismo.
Depois de partir para a diversificação de produtos com casas prontas de alto padrão e loteamentos mais populares, a Alphaville volta às origens e aposta no conceito que consolidou a marca. Nas mãos da Gafisa, que detém 80% do capital e até 2012 compra os 20% remanescentes, a Alphaville coloca todas suas fichas na criação de núcleos urbanos, ou seja, o desenvolvimento de novas cidades.
A ideia é tão simples, quanto difícil e ousada: reproduzir, fora de São Paulo, o sucesso do empreendimento de Barueri, o primeiro Alphaville, criado há mais de 30 anos e que carrega na marca o conceito implícito de qualidade de vida. Um imenso descampado nos anos 70, sem qualquer valor comercial, que se transformou numa das áreas mais valorizadas de São Paulo. No Alphaville de Barueri hoje moram 75 mil pessoas e trabalham 160 mil. Por conta de Alphaville, o município de Barueri já é o oitavo PIB do país. Atualmente o metro quadrado de terreno residencial no Alphaville 1 custa cerca de R$ 1,5 mil. Se for área comercial, pode chegar a R$ 4 mil.
O modelo de núcleos urbanos vai além dos Alphaville tradicionais - já são 34 espallhados por 17 Estados . Para desenvolver novas cidades, a empresa se propõe a trabalhar com terrenos de mais de 5 milhões de metros quadrados, que possam abrigar cerca de 50 mil moradores e cujo desenvolvimento das fases e a venda aconteça no longo prazo, entre 10 e 20 anos. Além da venda dos lotes para a construção de casas - no modelo típico de Alphaville - esse tipo de projeto prevê a negociação de terrenos maiores para incorporadoras que possam fazer prédios residenciais e comerciais ou até casas prontas. "A nossa preocupação está na geração de valor de longo prazo para o morador", afirma Rodrigo Osmo, presidente da Alphaville. A empresa está negociando com universidades, postos de gasolina e shoppings para dar mais fôlego e despertar interesse pela região. De acordo com Osmo, a empresa considera, inclusive, a possibilidade de subsidiar a ida dessas companhias de serviços para lá. "Podemos alongar o prazo de pagamento de terrenos", diz.
No caso de loteamentos, é praxe no mercado adquirir as áreas por meio de permuta financeira. Como o risco de aprovação e execução é grande, as empresas preferem não colocar dinheiro na frente. Mas a área de Brasília, que reuniu três antigas fazendas e tem três vezes o tamanho do Alphaville Barueri, foi totalmente adquirida em dinheiro - a companhia, no entanto, não revela o valor investido.
A Alphaville pretende aproveitar a escassez de espaços em Brasília e o alto preço do metro quadrado - dentro do plano piloto na região Noroeste, a última a ser implantada, o preço do metro quadrado está acima de R$ 12 mil. O projeto de Brasília está sendo provado em fases. A primeira fase, com 861 mil m2 e 498 unidades, foi vendida em uma semana a R$ 460 o metro quadrado. Hoje, segundo Osmo, o metro quadrado já está sendo vendido entre R$ 600 e R$ 700. A empresa investiu R$ 52 milhões na preparação do terreno e infraestrutura da primeira fase.
O difícil vai ser achar espaço - enormes vazios urbanos relativamente próximos de grandes cidades - para construir essas novos núcleos urbanos. Outro desafio é o tempo de aprovação que um terreno desse porte exige. Em Brasília demorou quatro anos, mas começou por Goiás, onde a situação das terras é menos complicada do que Brasília. A empresa já chegou a levar dez anos para aprovar um projeto. "A partir de 1 milhão de metros quadrados, a dificuldade de aprovação é praticamente a mesma porque é preciso ter Estudo de Impacto Ambiental", afirma Osmo.
Na Granja Viana, por exemplo, a Alphaville enfrentou resistência local e problemas ambientais. O empreendimento, com 675 mil m2, foi parcialmente embargado. Em setembro de 2009, uma ONG ingressou com uma ação civil pública questionando o licenciamento ambiental do empreendimento. O pedido de liminar para embargo da obra foi negado em primeira instância pela Justiça. Após essa decisão, a ONG ingressou com agravo de instrumento perante o Tribunal de Justiça, e o recurso ainda não foi julgado. O juiz autorizou as obras de terraplenagem, drenagem e replantio de mudas, até que seja julgado o recurso pelo Tribunal de Justiça (TJ-SP).
Para esses projetos de grande porte, a Alphaville está prospectando terrenos no Rio de Janeiro, Recife, Vitória, Piracicaba e Porto Velho. "Alphaville Barueri gerou qualidade de vida em um lugar que não era óbvio. Existem regiões muito mais óbvias hoje", afirmou o presidente.
Ex-GP comanda a operação
Com apenas 34 anos, Rodrigo Osmo assumiu a presidência de Alphaville em dezembro do ano passado, quando o processo de integração entre Alphaville e Gafisa passou a se intensificar. Ficou pouco mais de um ano na GP, controladora da Gafisa, participou da compra de Alphaville em 2007 e passou a atuar no dia a dia empresa até assumir o comando.
Hoje, além de ocuparem o mesmo prédio, dividem as áreas financeira e administrativa. O jovem executivo tem nas mãos uma divisão rentável e importante para ajuda a melhorar as margens da Gafisa - ainda consideradas baixas se comparados às maiores, embora tenham melhorado no último trimestre. Alphaville contribuiu para melhorar a margem Lajida da companhia, de 19,8%. A empresa representou 34% das vendas contratadas consolidadas de Gafisa.
Alphaville continua expandindo com os projetos padrões até porque os núcleos urbanos levam tempo. Enquanto isso, mantém o lançamento dos loteamentos tradicionais. Foram cinco no primeiro semestre, incluindo Brasília, e serão entre sete e nove até o fim do ano
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